Woningcorporaties, benut uw financiële ruimte optimaal!

Woningcorporaties, benut uw financiële ruimte optimaal!

De woningnood in Nederland is een welbekend probleem binnen de sector. Projecten lopen vertraging op, onder andere door gemeentelijke procedures, onvoldoende bouwlocaties, sterk stijgende bouwkosten en de stikstof- en PFAS-problematiek. Toch wordt van corporaties verwacht dat ze voor meer aanbod zorgen.

Wat kunnen corporaties doen om meer investeringen te realiseren? Met andere woorden: hoe kunt u de gegeven financiële ruimte optimaal benutten zonder de financiële gezondheid van de corporatie in gevaar te brengen?

Het strategische programma van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zou verruiming bieden om meer investeringen binnen de corporatiesector te realiseren en zo de uitdagingen in de sector aan te pakken. De vraag is echter of dit inderdaad gebeurt, rekening houdend met het risicomijdend beleid van corporaties en onverwachte ontwikkelingen zoals huurbevriezingen en verkorting van de borgingsafspraken.

Verbetering van de prognoses

Ondanks de bekende verschuivingen in de begroting, zoals uitstel van investeringen of juist tegenvallende inkomsten, is de eerste stap om ’veilig’ de ruimte te benutten en comfort te krijgen bij de opgestelde prognoses. Een perfecte prognose is een utopie, maar het vaststellen van gefundeerde aannames kan wel de betrouwbaarheid vergroten. Deze aannames ontstaan vooral door de historisch opgestelde prognoses te evalueren. Wanneer er geleerd wordt van het verleden, waarbij zichtbaar wordt waarom verwachtingen niet zijn uitgekomen, is de kans op een realistische prognose groter.

Opstellen van een financieringsstrategie

Een tweede stap waarmee investeringsmogelijkheden vergroot kunnen worden is het opstellen van een gedegen financieringsstrategie, waarin keuzes die een corporatie maakt ten aanzien van vreemd vermogen staan beschreven. Een financieringsstrategie heeft als doel om op termijn tot een wensportefeuille te komen, die enerzijds aansluit bij de ambitieuze investeringsplannen en anderzijds de risico’s voor de corporatie beperkt houdt.

De optimale financiering van een corporatie ontstaat wanneer de financieringsportefeuille en de vastgoedstrategie goed op elkaar worden afgestemd. Het goed aansluiten van de gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille op de levensduur van de vastgoedportefeuille draagt immers bij aan de financiële continuïteit. Verder wordt bepaald welke mate van spreiding van aflossingsmomenten over de jaren wenselijk is om enige flexibiliteit in de leningenportefeuille te creëren.

Een financieringsstrategie wordt opgesteld aan de hand van de huidige financiële positie, de investeringsplannen en de risicobereidheid van de corporatie. Omdat elke corporatie haar eigen investeringsopgaven heeft en geen corporatie dezelfde financiële positie heeft, bestaat er geen kant-en-klare financieringsstrategie die even uit de boekenkast getrokken kan worden. Een op maat gemaakte financieringsstrategie dient als intern kader gehanteerd te worden, waaruit vervolgens op tactisch en operationeel niveau verder gehandeld kan worden.

Interne normen als signalering

Tot slot kan middels het hanteren van interne kaders – met enige ruimte binnen de door de Autoriteit Wonen (Aw) en het WSW afgegeven kaders – de totale financiële ruimte beter worden benut. Wanneer interne kaders als signaleringsmoment worden ingebouwd, kan een corporatie haar beleid bijsturen voordat de externe normen worden bereikt. Op deze manier kan voorkomen worden dat toekomstige investeringen met hoge prioriteit onmogelijk worden gemaakt door onvoldoende financiële ruimte. Aangezien elke corporatie verschillend is, bestaat er geen perfect intern kader dat toepasbaar is voor alle corporaties.

De juiste interne kaders voor een corporatie zijn namelijk in belangrijke mate afhankelijk van hoe zorgvuldig de betreffende corporatie haar financiën ‘in control’ heeft. Maar ook andere factoren zorgen ervoor dat het vaststellen van interne kaders maatwerk is. Denk daarbij aan de risicobereidheid van een corporatie en de frequentie waarmee de interne kaders in een jaar getoetst worden. De risicobereidheid geeft aan in welke mate de resterende ruimte tot aan de externe kaders benut wordt. Kengetallen dienen niet enkel gezien te worden als een getal waar een norm door de autoriteiten voor is opgelegd, maar ook als middel om de eigen continuïteit mee te garanderen.

Conclusie

De verruiming van de door het Aw en WSW afgegeven kaders geeft corporaties meer financiële ruimte voor de investeringsopgaven. Ondanks dat verschillende externe factoren – huurbevriezing, problematiek rondom investeringen, verkorting afgegeven borgingsplafond – voor vertragingen zorgen in de investeringen, kan de financiële ruimte beter worden benut. Ten eerste kan het vergroten van de prognosekracht comfort geven in het tenderen naar de afgegeven kaders (intern of extern).

Ten tweede draagt het opstellen van een gedegen financieringsstrategie bij aan de financiële continuïteit van een corporatie. Tot slot kunnen intern gestelde normen als signaleringsmomenten worden gehanteerd, zodat er tijdig kan worden bijgestuurd. Door deze onderdelen op orde te hebben en periodiek te blijven controleren, kan de gegeven financiële ruimte optimaal worden benut zonder de financiële gezondheid van de corporatie in gevaar te brengen.