Niet-DAEB financiering: waar begin je? 

Niet-DAEB financiering: waar begin je? 

De komende jaren zullen woningcorporaties naar verwachting meer middeldure huurwoningen in de vrije sector gaan bouwen, om te voldoen aan de vraag van de markt.

Middeldure huurwoningen worden gekenmerkt door een maandelijkse huur van 750 tot 1.000 euro. Om deze investeringen in middeldure huurwoningen te realiseren, is niet-DAEB financiering c.q. commerciële financiering nodig. Wat is het juiste moment om de financieringsaanvraag in gang te zetten? Welke informatie is benodigd voor de financieringsaanvraag en hoe zorg je ervoor dat het proces goed verloopt?

Het begint met het in kaart brengen van de huidige financiële positie van de niet-DAEB-tak om de haalbaarheid van het financieringstraject vast te stellen. Hierbij is het ramen van de verwachte financieringsbehoefte een prioriteit en de mate van zekerheid van de investeringen een aandachtspunt. Door verschillende scenario’s op te stellen wordt inzicht verkregen in de mogelijkheid om eventuele tegenslagen op te kunnen vangen.

Naast het bepalen van de financieringsbehoefte en het uitwerken van verschillende scenario’s dient eveneens rekening te worden gehouden met de impact op de ratio’s van de niet-DAEB-financiering in combinatie met de (eventuele) commerciële financiering. Banken zullen namelijk veelal aanvullende ratio’s, zoals een DSCR, hanteren voor het vaststellen van het risico binnen de niet-DAEB-tak. Naast bovengenoemde aandachtspunten moet eveneens worden bepaald wat een optimale financieringsstructuur zou zijn, waarbij kan worden gedacht aan aflossingsvorm, looptijd en omvang van de lening.

Informatiememorandum

Het is dan ook raadzaam om de verzamelde gegevens te bundelen in een zogenoemd Informatiememorandum, dat aan potentiële financiers kan worden voorgelegd. Het Informatiememorandum bevat een tijdlijn, om helderheid te verschaffen over de verwachtingen richting financiers en om het proces te kunnen bewaken. Voor een zorgvuldig proces dienen immers de offertes gelijktijdig te worden ontvangen. Naast de procesbeschrijving moet het memorandum een voorstel bevatten voor geschikt onderpand. Een financier zal in elk geval hypothecaire zekerheid willen hebben op het onderpand. Schenk hierbij in het kader van het nieuwe Reglement van Deelneming, dat per 1 juli 2021 van kracht is, extra aandacht aan de nieuwe volmacht. Indien er een nieuwe volmacht getekend wordt, zal die alleen nog van toepassing zijn op het DAEB-bezit.

Offertes beoordelen

Ook de timing van de aanvraag is van belang. Er dient dan ook rekening gehouden te worden met een doorlooptijd van minimaal 3 maanden. Anders dan bij geborgde leningen kunnen de kosten behoorlijk oplopen. Voor de timing van de aanvraag en de storting dient vooraf een strategie te worden bepaald.

Bij ontvangst van de offertes zal blijken dat deze op onderdelen van elkaar verschillen. Er moet daaruit een keuze worden gemaakt, waarbij niet alleen de pricing van belang is; ook de structuur van de zekerheid of de voorwaarden kunnen doorslaggevend zijn. Een objectieve beoordeling – en daarmee ook het vervolg van het interne proces – is daardoor lastig. Kan de keuze voor de financier voldoende worden beargumenteerd voor het Bestuur en de Raad van Commissarissen? Ook met de doorlooptijd van die stap dient rekening gehouden te worden.

Kortom, het aantrekken van een niet-DAEB financiering vergt een zorgvuldig proces, met een relatief lange doorlooptijd ten opzichte van DAEB-financiering, waarbij externe ondersteuning van grote toegevoegde waarde kan zijn.