Het financieringsaspect van vastgoedtransacties

Het financieringsaspect van vastgoedtransacties

De Nederlandse woningmarkt verandert. Niet alleen op de particuliere markt gebeurt veel, ook voor corporaties worden de nodige veranderingen doorgevoerd.

Zo zijn in 2016 negentien woningmarktregio’s opgetuigd. Deze regio’s dienen als kernwerkgebied voor de Nederlandse corporaties; buiten de regio mag een corporatie niet meer van start gaan met nieuwbouw en/of aankoop van vastgoed.

Dit heeft, samen met het opstellen van de scheidingsplannen daeb/niet-daeb, ertoe geleid dat corporaties hun vastgoedportefeuille onder de loep hebben genomen en hun vastgoedstrategie hebben herijkt. Vastgoed dat niet in het kerngebied valt, komt daarbij in aanmerking om te worden afgestoten. Corporaties die wel in de betreffende regio actief zijn, hebben mogelijk interesse in dit vastgoed en kunnen als koper optreden.

Traditionele vastgoedtransactie

In de praktijk zien we dat bij de verkoop van vastgoed tussen corporaties bijna altijd wordt gekozen voor de traditionele vastgoedtransactie. Daarbij verkoopt een corporatie vastgoed aan een collega-corporatie en ontvangt zij de verkoopprijs in liquide middelen. Bij deze traditionele verkoop krijgt de verkopende corporatie direct de beschikking over de liquide middelen en blijven leningen behouden bij de verkopende corporatie.

Aan de activazijde wijzigt alleen de samenstelling van de activa; het vastgoed wordt omgezet in liquiditeiten. De balans blijft aan de passivazijde onveranderd en de omvang van de balans blijft gelijk. Dit is niet in alle gevallen de meest optimale oplossing. Misschien heeft de verkopende partij al overliquiditeit of wil zij juist haar schuldpositie afbouwen.

Activa/passiva-transactie

Daarom is het interessant om ook eens te kijken naar een zogenaamde ‘activa/passiva-transactie’. Bij deze transactievorm draagt de verkopende partij niet alleen het vastgoed over aan de koper, maar ook de bijbehorende leningen. Hiermee verkort de verkopende corporatie haar balans en hoeft de kopende partij minder of zelfs geen financiering aan te trekken.

Ook de sector als geheel profiteert van een activa/ passiva-transactie. Bij een traditionele transactie blijft de leningenportefeuille van de verkoper ongewijzigd. Deze leningen zijn veelal geborgd door WSW, met achtervang van de gemeente waarin het vastgoed staat. De kopende corporatie financiert het vastgoed doorgaans met WSW-borging en gemeentelijke achtervang. In feite borgt WSW dus (tijdelijk) twee keer hetzelfde onderpand en staat de gemeente twee keer voor hetzelfde vastgoed garant (de achtervang).

In een activa/passivatransactie, waarbij de leningen worden overgeheveld naar de kopende partij, staat WSW één keer garant voor de lening, verstrekt de gemeente één keer achtervang en neemt het totale leningvolume in de sector dus niet toe. Vanuit sectoraal en maatschappelijk oogpunt is het daarom wenselijk dat corporaties de activa/passivatransactie overwegen bij vastgoedtransacties binnen de sector.

Weloverwogen keuze

Bij de traditionele vastgoedtransacties is de financieringskant vaak onderbelicht en wordt het financieringsaspect pas laat, of zelfs helemaal niet, in de besluitvorming betrokken. Wij vinden het van belang dat corporaties de juiste afwegingen maken in de wijze waarop vastgoedtransacties vorm krijgen, inclusief het financieringsaspect. Met andere woorden, er zijn verschillende mogelijkheden om het financieringsaspect bij een vastgoedtransactie vorm te geven. Om tot een weloverwogen keuze te komen dienen corporaties bij vastgoedtransacties de voor- en nadelen van de verschillende typen transacties goed te overwegen.

Meer informatie over het financieringsaspect van vastgoedtransacties, neem contact op via woningcorporaties@zanders.eu.