Financieel beleid:

Meer dan alleen sturen op het vreemd vermogen

Financieel beleid:

Een financieringsstrategie beschrijft welke keuzes een woningcorporatie maakt ten aanzien van vreemd vermogen. Deze strategie formuleert een plan om, binnen de vigerende kaders, tot een wensportefeuille te komen.

Een wensportefeuille is natuurlijk voor iedere corporatie anders en veelal gebaseerd op specifieke doelstellingen, ambities en risicobereidheid. Echter is de financieringsstrategie enkel een hoofdstuk binnen het algehele (financieel) beleid, dat voornamelijk relevant is voor de treasuryfunctie.

Hoe wordt gestalte gegeven aan het financieel beleid? Allereerst begint dit bij het waarborgen van de continuïteit van een organisatie. Simpel gezegd dient een corporatie ervoor te zorgen dat ze te allen tijde over voldoende financiële middelen beschikt, zowel op de korte als de lange termijn, om haar plannen uit te kunnen voeren en aan haar verplichtingen te kunnen voldoen. Hierbij richt het beleid zich voornamelijk op de beschikbaarheid van middelen op de lange termijn. Kengetallen kunnen daarbij helpen. In de sector sturen corporaties op een aantal belangrijke ratio’s die door Autoriteit woningcorporaties (Aw) en Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn bepaald (ICR, solvabiliteit en Loan to Value). Aanvullend hebben Aw en WSW onlangs twee nieuwe ratio’s geïntroduceerd: de onderpandsratio en de discontinuïteitsratio. Dit zijn echter geen ratio’s waarop kan worden gestuurd. Ze gaan namelijk uit van discontinuïteit, terwijl het doel van financieel beleid is te zorgen voor continuïteit.

Nieuwe ratio’s

Naast de kengetallen die in de sector al veelvuldig worden gebruikt, zijn er andere kengetallen waar een corporatie op kan sturen. Zo kan je kijken naar de verhouding tussen het netto vreemd vermogen en de opbrengsten (Net Debt/EBITDA) maar ook naar de verhouding tussen de vastgoedexploitatie en de huuropbrengsten (EBITDA-marge). Deze ratio’s, die in andere (semipublieke) sectoren gangbaarder zijn dan in de sociale huisvesting, zijn belangrijke indicatoren van de financiële gezondheid van een organisatie.

Het doel van een financieel beleid is namelijk richting geven aan de investeringscapaciteit van een corporatie. Een prudent financieel beleid helpt bij het gefundeerd opstellen van investeringsplannen en bij het maken van keuzes binnen de afgesproken financiële (risico)kaders. De financiële afdeling van een corporatie geeft met het financieel beleid het bestuur de handvatten om beslissingen te nemen. Tevens geeft het de Raad van Commissarissen de mogelijkheid om het gevoerde beleid te controleren en waar nodig bij te sturen.

Bandbreedtes definiëren

Uiteraard kan niet iedere corporatie dezelfde sturingsmechanismen toepassen. Voor iedere corporatie geldt dat het financieel beleid afhankelijk is van de financiële positie en de ambities. Het is daarom raadzaam om voor verschillende financiële normen bandbreedtes te definiëren, specifiek geijkt op de huidige positie en de gewenste positie in de toekomst. Hierbij kijkt een corporatie niet alleen naar de grenzen die worden gesteld door toezichthouders, maar worden ook eigen inzichten betrokken. Brede afstemming en een groot draagvlak binnen de organisatie is hiervoor essentieel. Het doel is om te komen tot een duurzaam intern normenkader, waarbinnen de corporatie in staat is om haar eigen broek op te houden en doorlopend toegang heeft tot financiële markten.

Periodieke actiepunten

Om te komen tot een integraal financieel beleid, dat breed wordt gedragen en daadwerkelijk wordt gebruikt, adviseren wij de volgende periodieke acties:

  1. Stel het financieel beleid op in samenspraak met alle afdelingen, in themasessies, waarbij uitvoerig wordt ingegaan op het ondernemingsplan, de maatschappelijke opgave, de risicobereidheid en de financiële positie.
  2. Stel naar aanleiding van de themasessies een voorlopig ondernemingsplan met deelplannen op. Hierin worden de eerste contouren van het beleid zichtbaar.
  3. Reken de effecten van de beoogde plannen integraal door in de begroting. Daarbij is het essentieel dat een portefeuillebenadering wordt gehanteerd. Investeringsbesluiten dienen op voorhand financieel te zijn getoetst aan de hand van modelinvesteringen, zodat de effecten van investeringen op de lange termijn duidelijk zijn. Deze modelinvesteringen worden bij het opstellen van het ondernemingsplan opnieuw vastgesteld. De investeringsbesluiten die jaarlijks worden genomen, moeten passen binnen deze kaders.
  4. Pas scenario-analyses toe. Deze analyses geven een indicatie van de veerkracht van de corporatie, de haalbaarheid van het plan en inzicht in mogelijke risico’s die de corporatie loopt.
  5. Bepaal de risicobereidheid: hoeveel risico is de corporatie bereid te lopen? Is er vooral sprake van een grote verduurzamingsopgave, met de negatieve rendementen die daar bij horen, of is er ook een transformatieopgave? In welke mate accepteert de corporatie dat een negatief rendement op deze projecten leidt tot een verslechtering van de financiële positie?
  6. Stel een definitief ondernemingsplan vast dat past binnen de kaders. Jaarlijks leidt dit vervolgens tot een kaderbrief, waarin de financiële functie jaarlijks de kaders voor de meerjarenbegroting vaststelt. Dit is essentieel voor de jaarlijkse begrotingscyclus. Zo kan, in samenspraak met de rest van de organisatie, gekeken worden naar de mogelijkheden en kansen die er voor de corporatie liggen.

Tot slot is het verstandig om niet alleen vooruit, maar ook terug te kijken. Zijn onze verwachtingen van het afgelopen jaar uitgekomen? Welk effect heeft dit gehad op de gestelde normen? Door lering te trekken uit het verleden, hoeft de begroting op termijn niet jaarlijks helemaal op de schop, maar kan indien nodig wel effectief worden bijgestuurd.

Op deze wijze kan het financieel beleid waarde toevoegen aan een corporatie, mits het breed gedragen en praktisch toepasbaar is. Met een prudent financieel beleid wordt niet alleen gereageerd op omstandigheden, maar ook geanticipeerd op ambities. Met de grote maatschappelijke opgave die corporaties de komende jaren dienen te volbrengen, is dit misschien wel belangrijker dan ooit tevoren.

Op donderdag 2 juli organiseerden wij een webinar over dit onderwerp.
Klik hier om het webinar terug te zien!