De Nederlandse hypotheekmarkt: Een gelijk speelveld voor banken en verzekeraars?

De Nederlandse hypotheekmarkt: Een gelijk speelveld voor banken en verzekeraars?

Als gevolg van diverse ontwikkelingen in de regelgeving verandert het Europese financiële landschap. De vraag is in hoeverre er op de Nederlandse hypotheekmarkt een gelijk speelveld bestaat voor banken en verzekeraars. Hoe consistent zijn de Basel III- en Solvency II-kapitaaleisen voor woninghypotheken?

In oktober 2017 diende EIOPA (de European Insurance and Occupational Pensions Authority) bij de Europese Commissie haar eerste voorstellen in voor de herziening van de Solvency II-regelgeving. Een belangrijke verandering is het voorstel om gedeeltelijke garanties mee te wegen in de formule voor de solvabiliteitskapitaalvereiste (SCR), waardoor de kapitaaleisen voor woninghypotheken voor verzekeraars aanzienlijk lager zullen uitvallen.

Ondertussen rondde het Bazels Comité voor bankentoezicht in december 2017 de aanpassingen van het Basel III-raamwerk af. Dit betreft onder andere aangepaste berekeningen van de risicogewogen activa (RWA) en nieuwe eisen in de vorm van een ongewogen kapitaaleis (leverage ratio) en een ondergrens voor de RWA-berekeningen.

Standaardmodel

In dit artikel kijken we uitsluitend naar de standaardmodellen binnen de twee toezichtkaders. Een veel uitvoerigere analyse zou vereist zijn als we de kapitaaleisen onder Solvency II en Basel III zouden willen vergelijken op basis van interne modellen. Om een vergelijking mogelijk te maken, veronderstellen we dat er geen sprake is van renterisico als gevolg van een verschil in looptijden tussen de activa en verplichtingen van een instelling. Voorts wordt er geen rekening gehouden met kapitaaleisen voor andere risicosoorten en met diversificatie-effecten.

We merken allereerst op dat er verschillende betrouwbaarheidsniveaus worden gebruikt in de standaardmodellen van Basel III en Solvency II: respectievelijk 99,90% en 99,50%. Het gevolg hiervan is een hogere kapitaaleis voor banken bij een gelijk risiconiveau.

Kapitaaleisen onder Basel III

Door banken verstrekte hypotheken worden opgenomen in het bankenboek en het vereiste kapitaal onder Basel III wordt berekend met behulp van een risicogewogen formule. De gewichten voor de berekening van de risicogewogen activa (RWA) hangen onder Basel III af van de hoogte van de hypotheek als percentage van de woningwaarde (de Loan-to-Value, LtV). Deze risicogewichten worden weergegeven in Tabel 1.

Tabel 1 – Weging van kredietrisico’s onder Basel III

Tabel 1 – Weging van kredietrisico’s onder Basel III

Als een hypotheek wordt gedekt door een geschikte garant (zoals het Waarborgfonds Eigen Woningen dat in Nederland de NHG verstrekt) is op het gegarandeerde gedeelte van de hoofdsom een 0%-risicoweging van toepassing.

De kapitaaleis is gelijk aan 8% van de RWA, maar onder Basel III zijn nog twee buffers van toepassing:
i. De anticyclische buffer dient om kapitaal te reserveren in tijden van economische voorspoed, als buffer voor recessies. Deze buffer wordt door de lokale toezichthouder vastgesteld. Het maximale niveau is 2,50% van de RWA. Vooralsnog heeft DNB bepaald dat de anticyclische kapitaalbuffer in Nederland 0% bedraagt.
ii. De kapitaalinstandhoudingsbuffer die ervoor zorgt dat een deel van het kapitaal dat voor uitkering van dividend beschikbaar is gereserveerd wordt om mogelijke toekomstige verliezen op te vangen. Deze buffer zal 2,50% van de RWA bedragen (als in 2019 de infasering is afgerond).

Voorts heeft Basel III een ongewogen kapitaaleis van 3% ingevoerd, de leverage ratio. Banken moeten voor de som van alle uitstaande posities – ongeacht het risicoprofiel – 3% kapitaal aanhouden. Deze ongewogen kapitaaleis dient als ‘achtervang’ voor de risicogewogen kapitaaleis en helpt de opbouw van de totale hoeveelheid leningen in het systeem te beperken.

Solvency II-kapitaaleisen

Onder Solvency II worden hypotheken geclassificeerd als Type 2-risico’s. Ook hier worden de kapitaaleisen gebaseerd op een risicogewogen maatstaf. Het recente advies van EIOPA aan de Europese Commissie heeft ertoe geleid dat (gedeeltelijke) garanties van centrale, regionale en lokale overheden meegewogen worden in de berekening van het vereiste kapitaal. De solvabiliteitskapitaalvereiste voor tegenpartijrisico bedraagt 15% van het verlies bij wanbetaling (de Loss Given Default, LGD).

In het geval van woninghypotheken wordt de LGD gedefinieerd als de waarde van de hypotheeklening minus het maximum van 80% van de risicogewogen waarde van de woning en de garantie. De risicogewogen waarde van de woning is op haar beurt weer gelijk aan 75% van de marktwaarde van de woning. Solvency II kent in tegenstelling tot Basel III geen extra buffers of ongewogen kapitaaleisen.

Vergelijking hypotheken zonder garanties

Figuur 1 toont een vergelijking van de kapitaaleisen uit hoofde van kredietrisico die op basis van Basel III en Solvency II voor Nederlandse hypotheken zonder (gedeeltelijke) garanties gelden. Hierbij maken we onderscheid naar LTV-niveaus. De kapitaaleisen worden weergegeven als percentage van de hoofdsom.

Figuur 1 Kapitaaleis voor Nederlandse woninghypotheken zonder (gedeeltelijke) garanties

Figuur 1 Kapitaaleis voor Nederlandse woninghypotheken zonder (gedeeltelijke) garanties

Het grootste verschil tussen kapitaaleisen onder Basel III en Solvency II treedt op bij lage en hoge LTV’s. Voor lage LTV’s (tot 80%) is de vereiste kapitaalbuffer onder Solvency II tot 3 procentpunt lager. Dit komt door de aanzienlijke risicogewichten onder Basel III vergeleken met de relatief lage LGD-waardes bij de Solvency II-berekeningen. Bij hoge LTV’s (100%-120%) zorgt de relatief hoge risicoweging onder Basel III (70%) ervoor dat het vereiste kapitaal aanzienlijk hoger is dan onder Solvency II.

Alleen voor hypotheken met een LTV tussen 80% en 100% is het speelveld min of meer gelijk voor verzekeraars en banken. In een eerdere publicatie[voetnoot 2] gaven we echter aan dat slechts 24% van de woninghypotheken in handen van de vier grootste Nederlandse retailbanken (ING, ABN AMRO, Volksbank en Rabobank) een LTV tussen 80% en 100% heeft.

Vergelijking hypotheken met NHG

In het derde kwartaal van 2017 was aan 46% van de Nederlandse hypotheken de Nationale Hypotheek Garantie gekoppeld. De NHG-dekking neemt in de loop der tijd annuïtair af. Dit geldt ook voor aflossingsvrije hypotheken, die tot 2014 populair waren. Vanaf 2014 vindt voor de meeste nieuwe Nederlandse woninghypotheken de aflossing al annuïtair plaats, waarbij de NHG-garantie op 90% van de resterende hoofdsom op het moment van wanbetaling is gesteld.

Figuur 2 toont de kapitaaleisen uit hoofde van kredietrisico die volgens beide toezichtkaders voor Nederlandse annuïtaire hypotheken met NHG gelden. Voor verzekeraars is de impact van de Solvency II-aanpassingen behoorlijk: het vereiste kapitaal wordt op 1,5% van de hoofdsom van de hypotheek gemaximaliseerd.

Figuur 2 Kapitaaleisen voor Nederlandse annuïtaire hypotheken met NHG

Figuur 2 Kapitaaleisen voor Nederlandse annuïtaire hypotheken met NHG

Bij hypotheken met een lage LTV (<60%) hebben verzekeraars nog steeds een voordeel van zo’n 25 basispunten. Voor hypotheken met een LTV hoger dan 60% vereist Basel III echter aanzienlijk minder kapitaal dan Solvency II (waarbij het verschil tot wel 1 procentpunt oploopt).

Afhankelijk van de grootte van de NHG-hypothekenportefeuille kan onder Basel III de minimale leverage ratio van 3% echter een vrij grote invloed hebben. Het is opmerkelijk dat deze regel – geheel in tegenspraak met de doelstelling – verkeerde incentives aan een bank kan geven. Banken met een grote NHG-hypothekenportefeuille kunnen een deel van hun portefeuille vervangen door hypotheken met een hoger risico/rendementsprofiel zonder dat dit gevolgen voor de totale kapitaaleis heeft.

Conclusie

Op basis van de standaardmodellen binnen de toezichtkaders hebben verzekeraars een concurrentievoordeel bij het grootste deel van de hypotheken zonder garantie (met een LTV lager dan 80% of hoger dan 100%). Dit voordeel kan zelfs oplopen tot 3 procentpunt van de hoofdsom van de hypotheek. Voor hypotheken met een LTV tussen 80% en 100% is het speelveld voor verzekeraars en banken min of meer gelijk.

Bij hypotheken met NHG hebben verzekeraars een licht concurrentievoordeel bij hypotheken met een lage LTV (< 60%). Onder Solvency II heeft EIOPA (gedeeltelijke) garanties zoals de Nederlandse NHG weliswaar opgenomen in de kapitaalberekeningen voor het kredietrisico, maar banken hebben nog steeds een aanzienlijk concurrentievoordeel bij hypotheken met een LTV hoger dan 60%. Het concurrentievoordeel voor banken kan bij bepaalde samenstellingen van de hypotheekportefeuille echter wegvallen als gevolg van de minimale leverage ratio van 3% die binnen Basel III vereist wordt. Dit kan banken aanmoedigen om in hun portefeuilles een switch te maken naar hypotheken met een hoger risico.

Gunstige vooruitzichten voor verzekeraars?

Een onderzoek van DNB uit 2016 laat zien dat het marktaandeel van verzekeraars sinds 2010 is verdubbeld (met name in hypotheken met een lange looptijd). Diverse ontwikkelingen zorgen ervoor dat het concurrentievoordeel voor verzekeraars bij woninghypotheken nog steeds toeneemt.

Allereerst is de recente Nederlandse regelgeving voor het afsluiten van een hypotheek gunstig voor verzekeraars. Vanaf 1 januari 2018 is aflossen verplicht en mag de LTV niet meer dan 100% bedragen. Hierdoor zal de gemiddelde LTV over de gehele looptijd van de hypotheek lager zijn dan deze vroeger was en neemt het concurrentievoordeel voor verzekeraars toe. Dit voordeel wordt zelfs nog groter als de bovengrens voor de LTV conform de aanbevelingen van het IMF en DNB verder verlaagd zou worden naar 90%. Daarnaast zou DNB de komende kwartalen wellicht een hogere anticyclische buffer kunnen aankondigen (deze staat momenteel op 0%), wat het concurrentievoordeel voor verzekeraars verder vergroot.

Ten tweede blijkt uit het eerder genoemde DNB-rapport dat het aandeel NHG-hypotheken in de totale hypothekenportefeuille sinds 2012 bij zowel banken als verzekeraars met meer dan 50% is afgenomen. Dit komt omdat het NHG-bedrag de afgelopen jaren aanzienlijk is gedaald ten opzichte van de gemiddelde huizenprijs (zie Figuur 3). Naar verwachting blijft het marktaandeel van NHG-hypotheken de komende jaren stabiel op dit lagere niveau: sinds januari 2017 volgt de NHG namelijk de gemiddelde woningwaarde. Verzekeraars hebben een groter concurrentievoordeel bij hypotheken zonder (gedeeltelijke) garanties.

Figuur 3 Ontwikkeling van de Nederlandse markt voor woningvastgoed

Figuur 3 Ontwikkeling van de Nederlandse markt voor woningvastgoed

Tot slot is er in Basel III een ondergrens van 72,5% van de (volgens het standaardmodel berekende) RWA opgenomen. Deze eis zal banken zeker aanmoedigen om actie te ondernemen om concurrerend te blijven op de hypotheekmarkt. Aangezien deze ondergrens tot 2027 geleidelijk wordt ingevoerd, hebben banken nog enige tijd om zich hierop voor te bereiden.