Trudo geeft de Lichtstad vorm

Succesvolle financiering voor Eindhovens industrieel landmark

Trudo geeft de Lichtstad vorm

Eindhoven verandert van een slapende provinciestad in een bruisende, creatieve enclave. Die verandering is letterlijk zichtbaar in de stad. Overal in de Lichtstad wordt industrieel erfgoed geschikt gemaakt voor wonen, werken, cultuur en beleving. Een van de aanjagers van deze geleidelijke transformatie is woningcorporatie Trudo.

Zanders ondersteunde Trudo bij het vinden van financiering voor de verwerving en renovatie van het monumentale Klokgebouw, een Eindhovens industrieel icoon. Het is het begin van een nog veel grotere operatie.

Trudo is allesbehalve een ‘gewone’ woningcorporatie. Trudo’s motto is niet voor niets Dare to be different. Dat anders durven zijn, blijkt onder andere uit Trudo’s transformatie van het Eindhovense centrum.

Trudo zet haar tanden graag in markante, gezichtsbepalende projecten die Eindhoven een eigen identiteit geven. Trudo’s meest ambitieuze project is misschien wel de ontwikkeling van Strijp-S. Dit oude, uitgeleefde industriële gebied in het centrum van Eindhoven wordt onder handen genomen, gerenoveerd en ‘teruggeven’ aan de stad. “Gezien de omvang van Strijp-S kunnen we zorgen dat Eindhoven in één keer een beetje stedelijke allure krijgt”, zegt Nicole van Kempen, controller bij Trudo.

“Wat wij vooral nodig hebben is iemand die over onze schouders meekijkt en ons kan wijzen op alternatieven”

Strijp-S wordt het tweede stadscentrum van Eindhoven. “Qua omvang is het met 28 hectare net zo groot als het huidige winkelgebied van de stad.” Het is een kostbare operatie. Een operatie die bovendien een behoorlijke impact heeft op de financiële positie van de corporatie. Nu heeft Trudo een vastgoedportefeuille van ruim tweehonderd miljoen euro. Dat bedrag wordt de komende tien jaar vertwee- of zelfs verdrievoudigd.

Een van de eerste gebouwen van Strijp-S die Trudo aankocht, is het monumentale Klokgebouw, een voormalige bakelietfabriek van Philips. Dit imposante gebouw uit 1930 is zes verdiepingen hoog en heeft een vloeroppervlak van circa 30.000 vierkante meter. De totale investering bedraagt 30 miljoen euro. Trudo had daarvoor een financiering van 15 miljoen euro nodig. Met dat geld wordt het pand omgeturnd tot een echte cultuurfabriek – een bedrijfsverzamelgebouw voor creatieve bedrijven waarin ook verschillende maatschappelijke functies ondergebracht worden. Die combinatie is echter niet borgbaar door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

In januari van 2009, toen de vertrouwenscrisis in de bankwereld op een ongekend hoogtepunt was, ging de Eindhovense corporatie de commerciële geldmarkt op en vond toch redelijk snel een partner in de Rabobank.

Trudo Monumenten BV

Trudo richte enkele jaren geleden Trudo Monumenten BV op. Deze BV richt zich op het verwerven en onderhouden van monumenten zoals het Klokgebouw. Stichting Trudo huurt het pand op haar beurt weer van de BV. Op die manier ligt de exploitatie bij de Stichting Trudo en zijn de banken verzekerd van een betrouwbare, kapitaalkrachtige hoofdhuurder.

Commerciële financiering op basis van kasstromen is een unicum in de corporatiewereld en vraagt om een ijzersterke onderbouwing. Daarom zetten Trudo en Zanders in januari 2009 eerst een doorwrochte financiële businesscase op. Met deze case werd het animo bij de geldschieters getest.

Iris Hensen, Consultant bij Zanders, was nauw betrokken bij het project. “Commerciële financiering gaat tegenwoordig niet alleen om het vergelijken van percentages. Je moet ook kijken naar de offertes, naar de zekerheden die worden gevraagd, naar de onderhandelingsruimte.”

Van Kempen: “We leren heel snel. Bijvoorbeeld hoe een bank naar de financieringscase, de risico’s en de huurders kijkt. Dat zijn lessen die we meenemen naar nieuwe trajecten.” De offertes die de banken uitbrachten voor de financiering van 15 miljoen, lagen in de lijn der verwachtingen. Wel was de risicoopslag hoger dan Trudo gewend was en hanteerde de banken ook een liquiditeitspremie. Toch was Trudo tevreden. Van Kempen: “Omdat de rente laag staat, financieren we toch voor het gemiddelde tarief waar de leningportefeuille van Stichting Trudo Lichttoren en Strijp-S

Het volgende project is de commerciële financiering van de Lichttoren, nog zo’n Eindhovens icoon. Voor de Lichttoren heeft Trudo een financiering van 25 miljoen euro nodig. Daarna volgt de rest van Strijp-S, ook een combinatie van wonen, werken en maatschappelijk vastgoed. Met de ontwikkeling van dat gebied is Trudo zeker nog tot 2017 bezig. De financiering van dit project kan wél met borgstelling van het WSW plaatsvinden.

Van Kempen: “Omdat het WSW de borgingsgrens ophoogde naar 240.000 euro zijn in principe alle woningen borgbaar. Bovendien krijg je plintruimte van het waarborgfonds. Een derde van de stichtingskosten mag in het kader van die plintruimte  aangewend worden voor maatschappelijke of commerciële functies met een meer regionale functie.”

Trudo staat nu voor de uitdaging om voldoende kasstroom te genereren. Zeker omdat de corporatie zich niet richt op de grote vissen, maar op goedkope bedrijfsruimten voor startende ondernemingen en maatschappelijke instanties. Hensen: “Trudo zal de komende jaren ongetwijfeld door een dip gaan. Het is heel belangrijk om de rekensommen te blijven maken en in control te blijven.” Van Kempen beaamt dat. “We zijn er voortdurend mee bezig.

Wekelijks wordt er aan knoppen gedraaid om het project Strijp-S optimaal te kunnen ontwikkelen. Onze zeer sterke solvabiliteitspositie vormt een goede basis, maar de kasstromen bepalen uiteindelijk de mate van financierbaarheid. ”

Uitstekende samenwerking

Zanders en Trudo werken prettig samen. Van Kempen: “Wat wij vooral nodig hebben is iemand die over onze schouders meekijkt en ons kan wijzen op de alternatieven. Een klankbord. Een partij die kan beoordelen of offertes marktconform zijn. Iemand die ervaring heeft met modellen, bijvoorbeeld om onze financierbaarheid te beoordelen. Maar tegelijk iemand die ons ook de ruimte geeft om dingen zelf op te pakken. Zanders doet dat heel goed.”

Het goede gevoel is wederzijds. Hensen: “Trudo is altijd nét een beetje anders dan anderen. Daarnaast is het voor ons natuurlijk geweldig om mee te werken aan de financiering van een project als het Klokgebouw.”