Woningcorporaties

De politiek heeft de ambitie om de bestaande stadswijken een nieuwe impuls te geven. Er is daarom een omvangrijk programma voor stedelijke vernieuwing aangekondigd. Woningcorporaties hebben in deze wijken vaak een aanzienlijke positie en zijn daarmee een belangrijke speler in het proces van stedelijke vernieuwing en herstructurering.

“Zanders beschikt over de expertise om zowel in het project als in de financieringsconstructie te optimaliseren.”

Vaak betreft het echter gebiedsontwikkelingen met een lange ontwikkelingshorizon en een dusdanige omvang dat samenwerking met andere marktpartijen essentieel is om deze projecten succesvol te kunnen uitvoeren.

Om risico’s te beperken worden binnenstedelijke ontwikkelingen veelal ondergebracht in aparte vennootschappen waar woningcorporaties en eventueel overige betrokken projectpartners een deelneming in hebben.

Recent heeft de minister van Wonen, Wijken en Integratie de Tweede Kamer een visie voor nieuwe regelgeving gestuurd waarmee hij het corporatiestelsel wil vernieuwen. Deze nieuwe regelgeving heeft onder andere effect op de wijze waarop corporaties projecten in dochterondernemingen kunnen onderbrengen.

Dochterondernemingen

Vanuit het oogpunt van risicobeperking vindt de minister het verstandig om (commerciële) nieuwbouwactiviteiten onder te brengen in dochterondernemingen. Daarbij stelt hij echter nieuwe spelregels voor met betrekking tot de financiering van deze dochters. Zo mogen corporaties hun dochterondernemingen aandelenkapitaal verschaffen tot maximaal 33 procent van het balanstotaal. De dochterondernemingen mogen niet door de corporaties worden voorzien van leningen, schenkingen of garantstellingen.

Als het voornemen van de minister door de Tweede Kamer wordt gesteund, moet voor veel (commerciële) projectontwikkelingsactiviteiten samenwerking worden gezocht met marktpartijen. Het betekent ook dat de financiering voor een groot deel extern moet worden aangetrokken.

In een beperkt aantal gevallen zal het gaan om door het WSW te borgen leningen. Een gedegen financiële onderbouwing is noodzakelijk om de financieringsbehoefte te inventariseren en vervolgens de benodigde externe financiering aan te kunnen trekken.

Denken in kasstromen

Zanders beschikt over de rekenmodellen en kennis om deze financiële analyses snel uit te voeren en vervolgens overzichtelijk en begrijpelijk te presenteren. Het denken in kasstromen vormt daarbij altijd de basis.

Of het nu gaat om het bepalen van een residuele grondwaarde, een meerjaren-exploitatie, het opstellen van een investeringsplan of het doorrekenen van uitpondscenario’s: op basis van kasstromen wordt inzichtelijk wat de financieringslasten zijn die een project kan dragen, waar de risico’s zitten en hoe die over de projectpartners kunnen worden verdeeld. Om externe financiers bij projecten te betrekken is een ‘statische‘ berekening meestal onvoldoende.

Door het opstellen van liquiditeitsprognoses wordt voor alle betrokken partijen duidelijk wie op welk moment vermogen in het project inbrengt en op welk moment dat weer beschikbaar komt. Ook kunnen gemakkelijk verschillende ontwikkelingsscenario’s worden doorgerekend. Er is immers zelden sprake van een volledig uitgekristalliseerd plan.

Zanders brengt in beeld welk effect de verschillende scenario’s voor het bouwprogramma, de faseringsmogelijkheden en de verkoop hebben op de financieringsbehoefte van het project. De liquiditeitsprognose maakt niet alleen het effect van optimalisatie aan de ‘stenenkant’ inzichtelijk, maar ook de effecten van diverse financieringsconstructies. Door te inventariseren welke zekerheden in het project aanwezig zijn en op basis van de mogelijkheden van de betrokken projectpartners, zijn vaak verschillende financieringsconstructies denkbaar.

Deze constructies verschillen onder andere op het gebied van zekerheden, (rentetypische) looptijden en daarmee financieringskosten. Maar al te vaak blijkt dat corporaties goed bekend zijn met de optimalisatiemogelijkheden binnen vastgoedprojecten, maar niet met de winst die te behalen is door optimalisatie van de financieringsstructuur. Juist in de huidige marktomstandigheden verdient de financiering aandacht.

Aanjager

Nu veel commerciële vastgoedpartijen noodgedwongen langs de zijlaan staan, wordt door de markt en de overheid naar corporaties gekeken om projecten voor stedelijke vernieuwing een impuls te geven. Vooruitlopend op veranderende regelgeving kunnen corporaties projecten echter lang niet altijd geborgd financieren en moet samenwerking worden gezocht met andere marktpartijen en externe financiers.

Hoewel de investeringsruimte van corporaties onder druk staat – onder andere door achterblijvende verkopen, vennootschapsbelasting en inflatievolgende huur – kunnen corporaties deze rol nu en in de toekomst vervullen zolang de financiële risico’s maar helder in beeld zijn. Het belang van een gedegen financiële onderbouwing van herstructureringsprojecten wordt daardoor verder onderstreept.

Zanders beschikt over de expertise om  zowel het project als de financieringsconstructie te optimaliseren. Daarmee heeft Zanders alle ingrediënten in huis om klanten optimaal te adviseren op het snijvlak van financiering en
vastgoedontwikkeling.