Hypotheekrenteaftrek
Is afschaffing een risico of een kans?
Over het snijden in de hypotheekrenteaftrek wordt al jaren gesproken, maar tot nu toe werd het altijd tegengehouden. Het tij lijkt te keren. De hypotheekrenteaftrek was een item in elk verkiezingsprogramma voor de Tweede Kamerverkiezingen van juni 2010 en iedereen spreekt erover.
Uit een peiling van Maurice de Hond blijkt zelfs dat een meerderheid van de bevolking voorstander is van een wijziging van de huidige regeling. De volgende stap is misschien wel de volledige afschaffing. Consultant Martijn de Groot zet uiteen wat dit voor de risico’s van hypotheekportefeuilles zou betekenen.
Afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zal via verschillende wegen effect hebben op de samenleving, bijvoorbeeld via de staatsbegroting en de huizenprijzen. Ook beïnvloedt het de risico’s van een hypotheekportefeuille. De mogelijke afschaffing of versoepeling van de hypotheekrenteaftrek kan namelijk ook impact hebben op de liquiditeitspositie, het renteresultaat of het economisch kapitaal dat banken moeten aanhouden. In dit artikel passeert een aantal aandachtspunten de revue die voor iedere risicomanager van hypotheken de komende tijd van groot belang zijn.
“Verder in de toekomst kunnen de effecten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek nog groter zijn.”
Stilzittende huizenbezitters
Op dit moment wordt gesteld dat huiseigenaren langer in hun huis blijven wonen omdat ze eerst de ontwikkelingen af willen wachten. De NVM houdt voor de tweede helft van 2010 opnieuw rekening met mindere tijden voor de huizenmarkt als gevolg van onzekerheid door de discussie over de hypotheekrenteaftrek. Dit wordt nog eens versterkt door de dreigende tweede fase van de kredietcrisis die voornamelijk wordt veroorzaakt door de Zuid-Europese landen.
Verder in de toekomst kunnen de effecten van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek nog groter zijn. Zodra de huizenprijzen echt gaan dalen na een verandering in de aftrekbaarheid, zijn huiseigenaren misschien genoodzaakt om langer in hun woning te blijven wonen om een eventueel verlies op de waarde van hun huis in te lopen.
Verkoop resulteert immers in een direct af te betalen schuld bij de bank, waar vele huizenbezitters niet toe in staat zijn. Ze stellen de verkoop van hun huis uit totdat de prijzen zijn gestegen en zullen daardoor vasthouden aan hun bestaande hypotheek.
“Een is ding wel zeker: de risicomanagers van hypotheekportefeuilles hebben er weer een extra aandachtspunt bij.”
Onzekerheid voor risicomanagement
In de waardering van de hypotheken wordt rekening gehouden met een verwacht vervroegd aflossingspercentage dat veelal is gebaseerd op historische data. Dit aflossingspercentage, vast of renteafhankelijk, zal dus naar verwachting lager uitvallen in 2010 (en misschien ook wel in volgende jaren). Een significant lager percentage heeft invloed op karakteristieken van de uitstaande hypotheken, zoals een lagere marktwaarde, verlenging van het liquiditeitsprofiel en een langere rentetypische looptijd van de hypothekenportfolio.
Theoretisch heeft een significant lager aflossingspercentage ook effect op het bedrijfsspecifieke risico in de vorm van modelrisico door de vergrote onzekerheid in de modelparameters.
Als de liquiditeits- en rentetypische looptijd daadwerkelijk langer zijn dan oorspronkelijk ingeschat, ontstaat er een mismatch tussen de looptijd van de hypotheek en de bijbehorende financiering. Hierdoor stijgen het rente- en liquiditeitsrisico.
De financiering is te kort aangetrokken en moet worden geherstructureerd door korte financiering te verkopen en langere financiering aan te trekken. Hierdoor kunnen de marges op de hypotheekportefeuille onder druk komen te staan omdat rente voor lange financiering hoger is dan voor korte. Het teken en de hoogte van het effect van deze herfinanciering wordt onder andere bepaald door het niveau en de steilheid van de actuele rentecurve. Momenteel ligt de rentecurve vanuit een historisch perspectief relatief laag, maar is deze steiler dan normaal.
Naast minder vervroegde aflossingen heeft een mogelijke daling in huizenprijzen ook een negatief effect op het kredietrisico dat de bank loopt. Een lagere waarde leidt namelijk tot een grotere ‘loan-to-value’, hogere kans op negatieve overwaarde, verhoogde kans op gedwongen verkoop en hogere verliezen bij default doordat het onderpand minder waard wordt. Dit verhoogt dus het kredietrisico van de portefeuille.
Onzekere toekomst
Uiteindelijk heeft de onzekerheid rond een eventuele aanpassing van de hypotheekrenteaftrek niet alleen effect op de staatskas, woningbezitters en projectontwikkelaars, maar ook op het risicomanagementbeleid en de resultaten van bezitters van hypothekenportefeuilles. Zo kan een verhoging van het economisch kapitaal voor kredietrisico worden verwacht en waarschijnlijk ook voor bedrijfsspecifiekrisico vanwege de toename van het model risico.
Toename van het economisch kapitaal verlaagt de winstgevendheid van de portefeuille. Dit zal te zien zal zijn in een lagere RAROC (risk-adjusted return on capital). Tevens neemt naar verwachting de volatiliteit in het renteresultaat van de hypotheekportefeuille toe door de ontstane rentetypische mismatch tussen de hypotheken en de herfinanciering daarvan.
De hoogte van alle effecten is uiteraard afhankelijk van een aantal factoren. Een belangrijke factor is de daadwerkelijke wijze waarop de aftrek zal veranderen. Hoe lang het nog duurt voordat de nieuwe regeling bekend is, speelt ook mee, net als de mate van hysterie waarmee de markt en de consumenten reageren op wat er komen gaat.
Tot slot wordt de impact ook bepaald door de hoogte en de vorm van de rentecurve. Eén ding is wel zeker: de risicomanagers van hypotheekportefeuilles hebben er weer een extra aandachtspunt bij.
