Woningcorporaties: Leefbaarheid in gevaar?

Juli vorig jaar heeft minister Eberhard van der Laan van W.W.I. (Wonen, Wijken en Integratie) zijn visie over governance bij de woningcorporaties beschreven in een uitgebreide brief aan de Tweede Kamer; een visie die in regelgeving vastgelegd zou moeten worden.

“Is de belegger of de ontwikkelaar wel bereid te investeren in onroerend goed met een maatschappelijk belang?”

De minister betoogde dat alle commerciële activiteiten buiten de balans van de woningcorporatie geplaatst dienen te worden, met uitzondering van dure-huurwoningen. In vennootschappen dus.

Daarnaast dicteerde Van der Laan hoe de kapitalisatie van deze vennootschappen dient te geschieden. De financiering van de BV’s door woningcorporaties wordt gemaximeerd op een derde van het balanstotaal. In de praktijk houdt dat in dat  woningcorporaties gedwongen worden om meer en actiever samen te werken met gemeenten, ontwikkelaars en beleggers. Gemeenten raken echter steeds meer met handen gebonden door de strenge regelgeving omtrent ‘staatssteun’.

Hot issue

Staatssteun is nu een hot issue bij diezelfde corporaties. Er zijn afspraken gemaakt met de Europese Unie om de zogenaamde staatssteun die woningcorporaties (zouden) genieten, te beperken tot specifiek maatschappelijk vastgoed en woningen met een huur lager dan EUR 648,00. Onderdeel van de afspraken om borging door het WSW van de sector te kunnen continueren, is het laten vervallen van de mogelijkheid om ‘plintruimte’ onder deze borging te brengen.

Met behulp van deze plintruimte was het mogelijk om bijvoorbeeld winkels onder appartementen te financieren met borging van het WSW. De corporatie zal deze winkels of plint niet meer geborgd kunnen financieren en staat voor de keuze om deze  ongeborgd te financieren en eventueel buiten de balans te plaatsen in een vennootschap of deze plint over te laten aan ontwikkelaars en/of beleggers.

Een loffelijk streven

De woningcorporaties dienen zich in de toekomst dus te beperken tot hun maatschappelijke taak en moeten voor andere activiteiten samenwerking zoeken met projectontwikkelaars of andere externe partijen zoals beleggers. Volgens velen een mooi en loffelijk streven!

Maar wat zal dit in de praktijk betekenen voor de ontwikkeling van de leefbaarheid binnen grootschalige stedelijke vernieuwingsprojecten? Of wat heeft dit voor invloed op het ontwikkelen van bijvoorbeeld oude fabriekscomplexen?

Een duurzame en leefbare woonomgeving vereist meer dan investeringen in sociale huurwoningen. Is de belegger of de ontwikkelaar wel bereid te investeren in onroerend goed met een maatschappelijk belang? Zijn deze partijen überhaupt in staat om te investeren in dit soort projecten? In ieder geval is de timing uiterst ongelukkig.

Door de kredietcrisis die zijn oorsprong vindt in de waardering van onroerend goed, is de polsstok van ontwikkelaars ernstig ingekort. En de vastgoedbeleggers zijn nóg kritischer geworden.

Stille dood

Alle goede bedoelingen ten spijt, lijkt er het nu toch op dat veel van de beoogde investeringen in leefbaarheid in onze grote steden, waarvoor de portefeuille van Wonen, Wijken en Integratie nota bene is gecreëerd, een stille dood gaan sterven. Door de staatssteun voor de kerntaken van de woningcorporaties te redden, dreigen de goede intenties ten onder te gaan.

Heeft minister Van der Laan een pyrrusoverwinning geboekt? Waar gaat het heen vanaf nu? Minister Van der Laan is inmiddels afgetreden en minister Van Middelkoop, van alle markten thuis, neemt de honneurs waar. Ondertussen staat de sector op een kantelpunt. Wordt het weer (de) kop (van jut) of toch (klinkende) munt?