Een model met scenarioknoppen
TU Delft investeert in haar vastgoed aan de hand van inzichtelijke financiële prognoses
De Technische Universiteit (TU) in Delft wil een world class university zijn, een universiteit met excellente onderzoeken op specifi eke studiegebieden. Daarvoor heb je goede onderzoeksfaciliteiten nodig. Een groot deel van de huidige faciliteiten is toe aan vernieuwing. Hoe financier je dat in tijden van bezuinigingen?
Ruim vijfduizend mensen werken er, 17.000 studenten volgen er hun leergangen op weg naar een werkend leven. “De TU is een stad in de stad”, vertelt Rianne van der Slot, controller binnen de directie vastgoed van de Delftse universiteit. “We hebben 36 panden in bezit, met een totaal vloeroppervlak van circa 550.000 vierkante meter. Alle vastgoed hebben we in eigen beheer, de grond ook. Zelfs de riolering is ons eigendom, die moeten we dus zelf onderhouden.”
In 1999 schonk de overheid alle universiteitspanden aan de TU. De meeste stammen uit de jaren ‘60 en ’70, ze zijn inmiddels toe aan grondig, grootschalig onderhoud of vervanging. “Dat onderhoud moet de TU Delft zelf financieren”, zegt Mariëlle Vogt, directeur finance bij de TU. “De geschatte kosten van eventueel nieuwbouw, renovaties en het grootschalige onderhoud voor de komende tien jaar bedragen ongeveer een half miljard euro.” De TU ontvangt jaarlijks, zoals alle universiteiten, een Rijksbijdrage van het ministerie van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap. De hoogte daarvan varieert, als gevolg van verschillende kabinetsbesluiten en aangepaste ministeriële begrotingen, en gaat eerder omlaag dan omhoog ondanks de groeiende studentenaantallen. Vogt: “Voor deze vastgoedinvesteringen krijgen we helaas geen extra overheidsbijdrage. Alle universiteiten kampen met de combinatie van renovatiebehoevende panden en weinig eigen middelen, maar bij een technische universiteit als de onze is het nog wezenlijker. Vastgoed is een core asset van ons primaire proces. Je hebt een specifi ek gebouw nodig, anders kun je geen goed lab hebben. Bij universiteiten haal je gerenommeerde wetenschappers niet met een hoog salaris, je moet goede faciliteiten bieden. Een goede infrastructuur is noodzaak. Alleen daarmee trek je goede mensen aan.”
“Een goede infrastructuur is noodzaak. Alleen daarmee trek je goede mensen aan”
Rollenspel
Eind 2009 besloot de universiteit extra te bezuinigen om geld apart te kunnen zetten voor vernieuwingen in vastgoed, onderwijs en wetenschap. Het plan was om beperkt te lenen, daarnaast zou ieder jaar iets opzij gelegd moeten worden. Maar vanaf 2010 werd er fl ink gekort in de bijdragen van de overheid. “Wat inkomsten betreft is Den Haag nu onze onzekere factor”, zegt Vogt. “Het is erg lastig financieringsplannen te maken voor de komende dertig jaar. We moeten aan scenarioplanning en gevoeligheidsanalyses doen om zeker te stellen dat we tijdig leningen kunnen terugbetalen. Dat was een reden om externe hulp van Zanders in te roepen.”
Bij TU Delft leefde een voorkeur voor lenen bij de overheid: schatkistbankieren. “Los van het feit dat het goedkoper is, is het voor ons als universiteit logischer om bij een andere publieke instantie te lenen. Daarbij heeft de overheid voldoende volume beschikbaar”, zegt Ronald van den Bosch, senior business controller van de TU. “Maar we wisten niet of we aan de voorwaarden voor een schatkistlening zouden voldoen.” Samen met Zanders werd daarom een rollenspel bedacht. Vogt: “We prepareerden alles alsof we naar een commerciële bank zouden gaan en vroegen aan Koen Reijnders en Hendrik Pons de kritische rol van zo’n bank te spelen. We wilden onszelf zo de tucht van een commerciële bank opleggen – dan weet je dat je prudent bezig bent.”
Scenario’s
Aan de voorwaarden voor een schatkistlening bleek de TU te voldoen. De businesscase die Zanders daarnaast samen met de TU-domeinen Vastgoed en Finance uitwerkte, leidde tot een model waarmee allerlei scenario’s kunnen worden doorgerekend. Een extra investering in een van de panden, een onverwachte renteontwikkeling of een hogere indexatie van bouwkosten: de gevolgen ervan rollen allemaal uit het model. “We hebben met elkaar de instrumentaria gemaakt waarmee we, zo lijkt het, kunnen anticiperen op de ontwikkelingen”, zegt Vogt. “Het is een maatwerkmodel, dat loopt tot 2030, waarin een aantal scenario’s zit – verschillende financiële prognoses waarbij steeds het verband wordt gelegd tussen de totale financiële prognose van de TU Delft en de vastgoedplannen.” De belangen van die twee domeinen verschillen. Vastgoed staat onder druk van de gebruikers, die bepaalde faciliteiten nodig hebben. Finance ziet toe op een prudente besteding van de beperkte middelen. “Die twee belangen zijn door Zanders aan elkaar geknoopt”, vindt Van den Bosch: “Voor het vastgoed beredeneer je op projectniveau, terwijl Finance juist op balansniveau denkt. Met het model ontstond aan beide kanten een goed beeld van de gevolgen op totaalniveau – een mooi samenspel tussen de domeinen. Door de investeringskosten en de financiering ervan steeds tegen elkaar af te zetten, kun je bepalen wat op een bepaalde termijn mogelijk is.”
“We hebben met elkaar de instrumentaria gemaakt waarmee we kunnen anticiperen op de ontwikkelingen”
Mee de toekomst in
Het gebeurt maar al te vaak dat een dergelijk model gebouwd wordt ter onderbouwing van de financiering, maar daarna in de kast verdwijnt. De TU koos ervoor om het model ook te gebruiken als onderdeel van het proces om indien nodig, tijdig te kunnen bijsturen. Vogt: “Twee maal per jaar updaten we het investeringsplan en het onderhoudsplan mede voor de Raad van Toezicht, inclusief alle financiële prognoses op TU-niveau. Deze discipline hebben we onszelf opgelegd, normaal gesproken legt de bank deze op. Het model borgt dat dit weloverwogen gebeurt.”
Eerder was het niet nodig een ‘model met scenarioknoppen’ in te zetten, de kosten kwamen immers redelijk overeen met de opbrengsten. De vastgoedinvesteringen waren de aanleiding. Nu gaat het model mee de toekomst in. “Samen met Zanders. Zij hebben de actuele marktkennis”, vindt Vogt. “De twee punten waar we ons dit jaar op gaan richten, zijn het financieringsbeleid en het risicobeleid. Van de half miljard die we per jaar uitgeven, komt ongeveer 350 miljoen van de overheid. Je moet steeds goed bedenken welke investering je in welk jaar gaat doen. Het model geeft per jaar weer wat zo’n investering doet met je liquiditeit, afschrijvingslasten en onderhoudskosten.”
Geen trilling
“Bij de investeringen in groot onderhoud kijken we ook naar ingrepen die leiden tot lagere kosten op langere termijn”, vertelt Van der Slot. “Bepaalde investeringen leiden tot energiebesparing of een lagere CO₂-uitstoot. De renovatie leidt er ook toe dat bepaalde onderhoudskosten afnemen. Het is erg leuk om dat in zo’n model te kunnen zien.” Groei is niet het doel van de renovatie. Er komen eerder minder dan meer gebouwen. Met de renovaties wordt Het Nieuwe Werken ingevoerd. BK City, het onderkomen van de faculteit Bouwkunde, heeft open ruimtes en fl exibele werkplekken. Vernieuwde onderwijsconcepten worden ingevoerd, zoals het digitaal aanbieden van colleges.
Er bestaan allerlei ranglijsten die aangeven hoe de universiteiten ervoor staan. Die zijn niet alleen samengesteld op basis van het aantal studenten, maar vooral het aantal onderzoeken of publicaties zijn bepalende factoren. En die zijn weer mede afhankelijk van de geboden infrastructuur. Vogt: “Aan sommige panden, zoals die van de Technische Natuurwetenschappen, worden erg hoge eisen gesteld. In de nanolabs mag er bijvoorbeeld absoluut geen trilling ontstaan wanneer er een vrachtwagen langsrijdt. Het is een boeiend, maar complex geheel. We zijn geen koekjesfabriek.”
